Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur imposition tout en rénovant des biens locatifs.

Il s’adresse aux propriétaires bailleurs ayant des revenus fonciers, leur offrant la possibilité de déduire le montant des travaux des revenus imposables.

Ce dispositif est particulièrement attractif dans le cadre d’investissements dans l’ancien, où la rénovation est essentielle pour valoriser un bien.

Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?

Le déficit foncier se crée lorsque les charges déductibles liées à un bien en location (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) dépassent les revenus fonciers perçus.

Ce déficit peut alors être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

L’excédent éventuel peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes (source : impots.gouv.fr).

Les Travaux Éligibles

Tous les travaux ne permettent pas de générer un déficit foncier. Seuls les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien sont pris en compte.

En revanche, les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas éligibles.

L’objectif est de favoriser la rénovation de l’existant sans modifier sa structure initiale.

Les Conditions pour Bénéficier du Déficit Foncier

Pour être éligible au déficit foncier, il faut respecter certaines conditions :

1. Location à usage d’habitation : Le bien doit être loué nu (non meublé) pendant au moins trois ans après la déduction du déficit.
2. Réalisation des travaux avant mise en location : Les travaux doivent être effectués avant la déclaration du déficit et la mise en location.
3. Respect du plafond d’imputation : L’imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an, sauf exceptions comme le doublement du plafond pour certaines opérations votées en 2023.

Pourquoi Investir en Déficit Foncier ?

Le principal avantage du déficit foncier réside dans son impact fiscal immédiat et dans la valorisation patrimoniale du bien. Il permet notamment :

• Une réduction significative de l’impôt sur le revenu pour les contribuables fortement imposés.
• Un effet levier sur la rentabilité de l’investissement, en diminuant le coût réel de l’acquisition.
• Une préservation du patrimoine immobilier, en rénovant des immeubles anciens et en améliorant leur attractivité locative.

Exemple Concret

Le déficit foncier est un levier puissant pour optimiser la fiscalité des investisseurs immobiliers. Voici une simulation détaillée d’un cas concret pour mieux comprendre l’impact fiscal de ce dispositif.

Données de l’investissement :

• Montant des travaux : 60 000 €
• Revenus fonciers annuels : 5 000 €
• Charges locatives annuelles (hors travaux) : 5 000 €
• Tranche Marginale d’Imposition (TMI) : 30 %
• Contribution Sociale Généralisée (CSG/CRDS) sur les revenus fonciers : 17,2 %

1. Année des travaux : Création du déficit foncier

L’investisseur engage 60 000 € de travaux et supporte 5 000 € de charges locatives, ce qui porte ses charges totales à 65 000 €.

Déficit foncier créé :

• Revenus fonciers : 5 000 €
• Charges locatives + travaux : 65 000 €
• Déficit foncier total : 65 000 €

2. Impact fiscal immédiat la première année

a) Imputation sur les revenus fonciers

Le déficit foncier est d’abord imputé sur les revenus fonciers jusqu’à les ramener à 0 €. L’investisseur ne paie donc pas d’impôts sur ses revenus locatifs cette année-là.

Économie d’impôt sur le revenu foncier :

• Impôt évité (30 % de 5 000 €) = 1 500 €
• Économie de CSG/CRDS (17,2 % de 5 000 €) = 860 €
• Total économisé sur l’impôt foncier : 2 360 €

b) Imputation sur le revenu global

L’investisseur peut également imputer 10 700 € de déficit sur son revenu global.

Économie d’impôt sur le revenu global :

• 10 700 € x 30 % (TMI) = 3 210 €

c) Total des économies fiscales la première année

• Économie sur impôt foncier + CSG/CRDS = 2 360 €
• Économie sur impôt sur le revenu global = 3 210 €
• Total économisé en année 1 : 5 570 €

3. Report du déficit sur les années suivantes

Après l’imputation de 10 700 € sur le revenu global, il reste un déficit de :

65 000 € – 10 700 € = 54 300 €

Sur ce montant, 5 000 € ont déjà été utilisés pour annuler les revenus fonciers de l’année des travaux, ce qui laisse 49 300 € à reporter.

4. Impact fiscal sur les années suivantes (jusqu’à 10 ans)

Ce déficit 49 300 € sera utilisé pour annuler les revenus fonciers des années suivantes, soit 5 000 € par an. Chaque année, l’investisseur économisera :

• Impôt sur le revenu foncier (30 % de 5 000 €) = 1 500 €
• CSG/CRDS (17,2 % de 5 000 €) = 860 €
• Total annuel économisé = 2 360 €

Le déficit foncier de 49 300 € permettra donc d’annuler les revenus fonciers pendant 9,86 ans, soit environ 10 ans.

5. Économie fiscale totale sur la durée du déficit

• Année des travaux : 5 570 €
• Sur les 10 années suivantes : 9 x 2 360 € = 21 240 €
• Total des économies sur 10 ans : 28 840 €

Conclusion : Un investissement optimisé

Grâce au déficit foncier, cet investisseur aura économisé 28 840 € d’impôts et de prélèvements sociaux sur la durée du déficit. Ce mécanisme lui permet non seulement d’améliorer la rentabilité de son investissement, mais aussi de préserver son cash-flow en allégeant sa fiscalité.

SCI et Déficit Foncier : Une Stratégie Optimisée

Investir via une SCI (Société Civile Immobilière) est une option intéressante pour mutualiser un projet immobilier tout en bénéficiant du déficit foncier. Certains programmes immobiliers, comme ceux du Groupe Créquy, proposent des SCI avec un ratio travaux supérieur à 50%, maximisant ainsi la part déductible et l’optimisation fiscale des investisseurs

Les Risques et Contraintes

Bien que très avantageux, le déficit foncier comporte quelques risques :

• Obligation de location pendant au moins trois ans.
• Travaux et financement à anticiper pour éviter une mauvaise gestion de trésorerie.
• Dépendance aux évolutions fiscales, même si ce dispositif est stable depuis plusieurs décennies.

Pour Conclure

Le déficit foncier est un outil fiscal puissant pour les investisseurs immobiliers souhaitant optimiser leur imposition tout en rénovant des biens anciens. Il convient particulièrement aux contribuables à forte imposition et aux propriétaires souhaitant améliorer la rentabilité de leur patrimoine locatif. Avant d’investir, il est recommandé de réaliser une simulation avec un conseiller en gestion de patrimoine pour maximiser les bénéfices de ce dispositif.

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Investir en SCI déficit Foncier, ça vous parle?
L’investissement immobilier reste un levier puissant pour bâtir un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Cependant, l’achat en direct peut parfois s’avérer contraignant, notamment en termes de gestion et de fiscalité.

C’est là qu’intervient la Société Civile Immobilière (SCI), un véhicule d’investissement particulièrement attractif. Elle permet d’accéder à des biens de qualité tout en optimisant sa fiscalité.

Les avantages d’une SCI immobilière

Accessibilité et mutualisation du risque
En souscrivant à une SCI, vous achetez une quote-part d’un immeuble. Cela réduit la mise de départ nécessaire et permet d’investir dans des actifs normalement inaccessibles en direct.

Optimisation fiscale
Les SCI en Déficit Foncier permettent d’imputer une partie des travaux sur le revenu global. Cela réduit ainsi l’imposition des investisseurs.

Gestion simplifiée
L’opérateur immobilier se charge de l’acquisition, des travaux, de la gestion locative et de la revente. Ainsi, les investisseurs bénéficient d’un placement clé en main.

Flexibilité et transmission
Une SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine. Elle organise la répartition des parts entre héritiers sans contrainte de démembrement ou d’indivision.

Grâce à ces avantages, les SCI en Déficit Foncier attirent de plus en plus d’investisseurs. Ceux-ci sont notamment soumis à une forte imposition ou souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier sans contraintes de gestion.

SCI Romane 3 et Nicéa 4 : S&P Invest choisit un acteur de référence

Chez S&P Invest, nous avons à cœur de proposer des solutions d’investissement sécurisées, performantes et adaptées à leurs objectifs patrimoniaux. C’est pourquoi nous avons sélectionné le Groupe Créquy. Ce dernier est un acteur reconnu pour son expertise en réhabilitation immobilière et en gestion d’actifs.

Avec plus de 20 ans d’expérience, le Groupe Créquy s’est imposé comme un spécialiste de la rénovation patrimoniale en cœur de ville. Grâce à une approche durable et une sélection rigoureuse des biens, il permet aux investisseurs d’accéder à des opportunités rares avec un cadre fiscal optimisé.

Les SCI Romane 3 et Nicéa 4, que nous commercialisons chez S&P Invest, en sont un parfait exemple.

La SCI Romane 3 – Nîmes, une adresse d’exception

Située 6 avenue Feuchères à Nîmes, la SCI Romane 3 offre une opportunité rare d’investissement. Elle se trouve au sein d’un immeuble de caractère, alliant cachet historique et rénovation moderne.

Localisation stratégique : à proximité immédiate de la Gare et du centre-ville
Immeuble Belle Époque, parfaitement intégré dans son environnement patrimonial
Fiscalité Déficit Foncier, permettant de déduire une partie des travaux du revenu global
Mise de départ : 10 000 € par part
Ratio travaux : 57 %
Superficies des biens : De 38 à 72 m²

Avec une part importante dédiée aux travaux, les investisseurs bénéficient d’un effet de levier fiscal significatif. Cela rend ce projet particulièrement attractif.

La SCI Nicéa 4 – Nice, un investissement au cœur de la Côte d’Azur

Nice, 2ᵉ ville touristique de France, attire une forte demande locative. Ceci est porté par son dynamisme économique et son cadre de vie exceptionnel. C’est dans ce contexte que s’inscrit la SCI Nicéa 4, située 12 Boulevard Risso, à quelques pas du prolongement de la Coulée Verte.

Emplacement premium : centre-ville de Nice, à proximité immédiate du Port
Architecture niçoise authentique, rénovée avec soin
Appartements du T1 au T4, avec balcon et prestations modernes
Un investissement clé en main avec optimisation fiscale

Mise de départ : 10 000 € par part
Ratio travaux : 57 %
Superficies des biens : De 38 à 72 m²
Effet de levier fiscal : 6 800 € de travaux déductibles pour chaque part achetée

En intégrant le Déficit Foncier, cette SCI permet aux investisseurs de réduire leur imposition. Ils investissent en même temps dans un marché à forte demande.

Pourquoi choisir S&P Invest pour votre investissement en SCI ?

S&P Invest a sélectionné le Groupe Créquy pour son expertise et sa capacité à identifier des biens d’exception en centre-ville. Grâce à une approche rigoureuse et une maîtrise des dispositifs fiscaux, nous permettons à nos clients d’investir sereinement dans des projets à fort potentiel.

Notre engagement :

Une sélection exigeante des opportunités pour garantir des investissements sécurisés
Un accompagnement personnalisé tout au long du processus
Une expertise en ingénierie patrimoniale et fiscale
Une transparence totale sur la gestion et l’évolution des projets

Ne laissez pas passer ces opportunités uniques ! Contactez-nous dès aujourd’hui pour recevoir plus d’informations et être accompagné dans votre projet d’investissement.

Téléphone : +33 623 642 078
Email : hello@sp-invest.net

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Nice, une ville en plein essor entre mer et patrimoine

Nice, capitale de la Côte d’Azur, continue d’attirer investisseurs et nouveaux résidents grâce à son cadre de vie exceptionnel et son patrimoine classé à l’UNESCO. Avec son climat ensoleillé, son dynamisme économique et ses nombreux projets d’aménagement urbain, y compris des projets de programmes déficit foncier et de réhausses à Nice, la ville se positionne comme un marché immobilier stratégique.

La Coulée Verte, véritable oasis en plein centre-ville, joue un rôle clé dans cette attractivité. Ce vaste espace végétalisé relie la Place Masséna au quartier du Port. Il offre aux Niçois un lieu de promenade et de détente tout en dynamisant le secteur immobilier avoisinant.

Le quartier du Port et la Place du Pin : un emplacement privilégié

À quelques minutes du Vieux-Nice et du centre-ville, le quartier du Port s’affirme comme l’un des plus prisés de la ville. Son mélange entre authenticité et modernité en fait un lieu de vie recherché. On y trouve commerces, restaurants tendance et adresses incontournables.

La Place du Pin, souvent surnommée le “Petit Marais niçois”, est devenue le point central de ce dynamisme. Avec ses terrasses animées, ses boutiques branchées et son ambiance conviviale, elle attire aussi bien les habitants du quartier que les visiteurs en quête d’authenticité.

La rue Bonaparte, artère emblématique du quartier, relie la Place Garibaldi au Port. Elle offre un cadre de vie typiquement niçois, entre immeubles colorés, commerces de proximité et accès direct aux transports et à la mer.

13 Bonaparte : une adresse exclusive portée par le Groupe Créquy

Développé par le Groupe Créquy, le programme 13 Bonaparte offre une opportunité unique d’investir dans un bien immobilier d’exception au cœur de Nice.

son projet de déficit foncier comprend 16 appartements rénovés, allant du T1 au T4. Ils sont répartis entre la cour intérieure et la façade côté rue, et situés du R+1 au R+5. Chaque logement bénéficie d’une rénovation soignée, respectant l’élégance et le cachet de l’ancien. Il intègre aussi des prestations modernes de qualité.

Un des points forts du programme réside dans ses balcons, présents sur la quasi-totalité des appartements. Certains offrent une vue imprenable sur la Place du Pin. C’est un atout rare dans ce quartier recherché.

Un investissement stratégique avec une fiscalité optimisée

Le programme 13 Bonaparte représente une opportunité idéale pour les investisseurs comme pour les particuliers à la recherche d’un pied-à-terre d’exception.

Avec un prix moyen de 4 000€ / m² pour le foncier et 6 500€ / m² pour les travaux, ce programme propose un excellent rapport qualité-prix. Cela est dans un secteur où la demande ne cesse de croître.

Les biens sont disponibles avec une fiscalité en Déficit Foncier ou en Nue-Propriété sans DF. Cette offre donne aux investisseurs des avantages fiscaux intéressants et une forte valorisation à moyen et long terme.

S&P Invest, commercialisateur du programme

Le programme de déficit foncier à Nice du 13 Bonaparte est commercialisé par S&P Invest, votre partenaire spécialisé dans l’investissement immobilier patrimonial.

Un quartier ultra-prisé, dynamique et en plein essor
Des appartements rénovés, alliant charme et modernité
Des balcons avec vue sur la Place du Pin, un atout rare à Nice
Une opportunité d’investissement, avec une fiscalité optimisée
Un accompagnement personnalisé avec S&P Invest

Situé à quelques pas de la Coulée Verte, du Port et de la Place du Pin, 13 Bonaparte représente une opportunité rare sur le marché niçois.

Ne manquez pas cette occasion ! Contactez S&P Invest dès aujourd’hui pour en savoir plus et réserver votre futur bien au cœur de Nice.

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