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Introduction

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur imposition tout en rénovant des biens locatifs.

Il s’adresse aux propriétaires bailleurs ayant des revenus fonciers, leur offrant la possibilité de déduire le montant des travaux des revenus imposables.

Ce dispositif est particulièrement attractif dans le cadre d’investissements dans l’ancien, où la rénovation est essentielle pour valoriser un bien.

Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?

Le déficit foncier se crée lorsque les charges déductibles liées à un bien en location (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) dépassent les revenus fonciers perçus.

Ce déficit peut alors être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

L’excédent éventuel peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes (source : impots.gouv.fr).

Les Travaux Éligibles

Tous les travaux ne permettent pas de générer un déficit foncier. Seuls les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien sont pris en compte.

En revanche, les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas éligibles.

L’objectif est de favoriser la rénovation de l’existant sans modifier sa structure initiale.

Les Conditions pour Bénéficier du Déficit Foncier

Pour être éligible au déficit foncier, il faut respecter certaines conditions :

1. Location à usage d’habitation : Le bien doit être loué nu (non meublé) pendant au moins trois ans après la déduction du déficit.
2. Réalisation des travaux avant mise en location : Les travaux doivent être effectués avant la déclaration du déficit et la mise en location.
3. Respect du plafond d’imputation : L’imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an, sauf exceptions comme le doublement du plafond pour certaines opérations votées en 2023.

Pourquoi Investir en Déficit Foncier ?

Le principal avantage du déficit foncier réside dans son impact fiscal immédiat et dans la valorisation patrimoniale du bien. Il permet notamment :

• Une réduction significative de l’impôt sur le revenu pour les contribuables fortement imposés.
• Un effet levier sur la rentabilité de l’investissement, en diminuant le coût réel de l’acquisition.
• Une préservation du patrimoine immobilier, en rénovant des immeubles anciens et en améliorant leur attractivité locative.

Exemple Concret

Le déficit foncier est un levier puissant pour optimiser la fiscalité des investisseurs immobiliers. Voici une simulation détaillée d’un cas concret pour mieux comprendre l’impact fiscal de ce dispositif.

Données de l’investissement :

• Montant des travaux : 60 000 €
• Revenus fonciers annuels : 5 000 €
• Charges locatives annuelles (hors travaux) : 5 000 €
• Tranche Marginale d’Imposition (TMI) : 30 %
• Contribution Sociale Généralisée (CSG/CRDS) sur les revenus fonciers : 17,2 %

1. Année des travaux : Création du déficit foncier

L’investisseur engage 60 000 € de travaux et supporte 5 000 € de charges locatives, ce qui porte ses charges totales à 65 000 €.

Déficit foncier créé :

• Revenus fonciers : 5 000 €
• Charges locatives + travaux : 65 000 €
• Déficit foncier total : 65 000 €

2. Impact fiscal immédiat la première année

a) Imputation sur les revenus fonciers

Le déficit foncier est d’abord imputé sur les revenus fonciers jusqu’à les ramener à 0 €. L’investisseur ne paie donc pas d’impôts sur ses revenus locatifs cette année-là.

Économie d’impôt sur le revenu foncier :

• Impôt évité (30 % de 5 000 €) = 1 500 €
• Économie de CSG/CRDS (17,2 % de 5 000 €) = 860 €
• Total économisé sur l’impôt foncier : 2 360 €

b) Imputation sur le revenu global

L’investisseur peut également imputer 10 700 € de déficit sur son revenu global.

Économie d’impôt sur le revenu global :

• 10 700 € x 30 % (TMI) = 3 210 €

c) Total des économies fiscales la première année

• Économie sur impôt foncier + CSG/CRDS = 2 360 €
• Économie sur impôt sur le revenu global = 3 210 €
• Total économisé en année 1 : 5 570 €

3. Report du déficit sur les années suivantes

Après l’imputation de 10 700 € sur le revenu global, il reste un déficit de :

65 000 € – 10 700 € = 54 300 €

Sur ce montant, 5 000 € ont déjà été utilisés pour annuler les revenus fonciers de l’année des travaux, ce qui laisse 49 300 € à reporter.

4. Impact fiscal sur les années suivantes (jusqu’à 10 ans)

Ce déficit 49 300 € sera utilisé pour annuler les revenus fonciers des années suivantes, soit 5 000 € par an. Chaque année, l’investisseur économisera :

• Impôt sur le revenu foncier (30 % de 5 000 €) = 1 500 €
• CSG/CRDS (17,2 % de 5 000 €) = 860 €
• Total annuel économisé = 2 360 €

Le déficit foncier de 49 300 € permettra donc d’annuler les revenus fonciers pendant 9,86 ans, soit environ 10 ans.

5. Économie fiscale totale sur la durée du déficit

• Année des travaux : 5 570 €
• Sur les 10 années suivantes : 9 x 2 360 € = 21 240 €
• Total des économies sur 10 ans : 28 840 €

Conclusion : Un investissement optimisé

Grâce au déficit foncier, cet investisseur aura économisé 28 840 € d’impôts et de prélèvements sociaux sur la durée du déficit. Ce mécanisme lui permet non seulement d’améliorer la rentabilité de son investissement, mais aussi de préserver son cash-flow en allégeant sa fiscalité.

SCI et Déficit Foncier : Une Stratégie Optimisée

Investir via une SCI (Société Civile Immobilière) est une option intéressante pour mutualiser un projet immobilier tout en bénéficiant du déficit foncier. Certains programmes immobiliers, comme ceux du Groupe Créquy, proposent des SCI avec un ratio travaux supérieur à 50%, maximisant ainsi la part déductible et l’optimisation fiscale des investisseurs

Les Risques et Contraintes

Bien que très avantageux, le déficit foncier comporte quelques risques :

• Obligation de location pendant au moins trois ans.
• Travaux et financement à anticiper pour éviter une mauvaise gestion de trésorerie.
• Dépendance aux évolutions fiscales, même si ce dispositif est stable depuis plusieurs décennies.

Pour Conclure

Le déficit foncier est un outil fiscal puissant pour les investisseurs immobiliers souhaitant optimiser leur imposition tout en rénovant des biens anciens. Il convient particulièrement aux contribuables à forte imposition et aux propriétaires souhaitant améliorer la rentabilité de leur patrimoine locatif. Avant d’investir, il est recommandé de réaliser une simulation avec un conseiller en gestion de patrimoine pour maximiser les bénéfices de ce dispositif.